Todos los gastos de comprar una vivienda con hipoteca
Impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación: desglose real de los gastos de compra con hipoteca en 2026, por comunidad autónoma.
· 7 min de lectura · Costes e impuestos
El precio del piso no es lo que te cuesta el piso. A la entrada del 20% hay que sumar impuestos y gastos de formalización que, según comunidad y tipo de vivienda, suponen entre un 8% y un 12% adicional.
Impuestos: la partida más grande
Vivienda de segunda mano: ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía por comunidad autónoma: en torno al 6% en Madrid, 10% en Cataluña y Comunidad Valenciana, 7% en Andalucía y Baleares, con tipos reducidos frecuentes para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad.
Obra nueva: IVA + AJD
10% de IVA sobre el precio (4% en VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5% y el 1,5% según región.
Gastos de compraventa
- Notaría: 600 - 1.200 € según precio de escritura.
- Registro de la Propiedad: 400 - 800 €.
- Gestoría: 300 - 500 € si la contratas tú.
- Nota simple y certificados: 20 - 100 €.
Gastos de la hipoteca: qué paga el banco
Desde la Ley 5/2019, el banco asume notaría de la hipoteca, registro, gestoría y AJD del préstamo. Al cliente solo le corresponde la tasación (300 - 600 €) y su copia de la escritura.
Ejemplo completo: piso de 250.000 € en Madrid, segunda mano
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada 20% | 50.000 € |
| ITP 6% | 15.000 € |
| Notaría + registro + gestoría | 1.900 € |
| Tasación | 400 € |
| Ahorro necesario | 67.300 € |
Cómo reducir la factura de forma legal
- Comprobar bonificaciones autonómicas de ITP por edad, discapacidad o zona rural.
- Negociar que el vendedor asuma la plusvalía municipal (le corresponde por ley).
- Comparar seguros de hogar y vida fuera del banco, aunque bonifiquen el tipo.
- Evitar la doble tasación acudiendo con una tasadora homologada válida para varias entidades.
Reserva de seguridad
Recomendamos dejar entre 3.000 y 6.000 € fuera del cálculo para mudanza, alta de suministros, pequeñas reformas y los primeros recibos de comunidad e IBI.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ahorro necesito para comprar una casa?
Como regla general, el 30% del precio: 20% de entrada más 10% de impuestos y gastos. En obra nueva con IVA e AJD puede acercarse al 32%.
¿La plusvalía municipal la paga el comprador?
No, por ley corresponde al vendedor, salvo pacto expreso en contrato. Revisa siempre esta cláusula antes de firmar arras.
¿La tasación la puedo reutilizar en otro banco?
Sí, siempre que la haya emitido una sociedad homologada por el Banco de España y tenga menos de seis meses. La entidad está obligada a aceptarla.
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