Subrogación de hipoteca: cómo cambiar de banco y ahorrar
Cómo funciona la subrogación de hipoteca en 2026: costes, plazos, diferencias con la novación y cuánto se ahorra al cambiar de banco, con ejemplo real.
· 7 min de lectura · Ahorro
Subrogar es trasladar tu hipoteca a otra entidad que te ofrece mejores condiciones, manteniendo el mismo préstamo y la misma garantía. No es una hipoteca nueva: no hay compraventa ni pagas ITP.
Subrogación frente a novación
| Subrogación de acreedor | Novación | |
|---|---|---|
| Qué es | Cambias de banco | Modificas con tu banco actual |
| Puede ampliar capital | No | Sí |
| Coste típico | Tasación + comisión de subrogación | Comisión de novación (0-1%) |
| Plazo | 4 – 8 semanas | 2 – 4 semanas |
La estrategia inteligente es conseguir una oferta vinculante de otro banco y dársela al tuyo: muchas entidades igualan condiciones para retenerte, y entonces la novación es más rápida y barata.
Cuánto se ahorra: ejemplo
Deuda pendiente de 165.000 € a 24 años restantes. Pasar de euríbor + 1,10 (≈3,45%) a fijo 2,55%:
- Cuota actual: 833 €
- Cuota tras subrogar: 761 €
- Ahorro mensual: 72 € · Ahorro total: ≈ 20.700 €
Costes reales de subrogar
- Tasación: 300-500 €, a menudo bonificada por el banco de destino.
- Comisión de subrogación del banco de origen: limitada por la Ley 5/2019 (0,15% los 5 primeros años en variables; en fijas se aplica el régimen de amortización anticipada).
- Notaría y registro: arancel reducido; en la práctica el banco de destino suele asumirlos.
Requisitos
- Estar al corriente de pago, sin impagos recientes.
- Solvencia actual suficiente: el nuevo banco vuelve a hacer scoring.
- Que la deuda pendiente no supere el 80% del valor de tasación actual.
- Que quede plazo suficiente para que al banco le interese (normalmente más de 10 años).
El proceso paso a paso
- Estudio: comparamos tu escritura con las ofertas del mercado.
- Oferta vinculante del nuevo banco (FEIN + FiAE).
- Notificación al banco actual, que tiene 15 días para igualar.
- Tasación y aprobación en comité.
- Acta previa en notaría y firma de la subrogación.
Cuándo NO compensa
- Quedan menos de 8 años: el ahorro de intereses no cubre los costes.
- La mejora es inferior a 0,4 puntos.
- El nuevo banco exige vinculaciones caras que anulan la ventaja.
Analizamos tu escritura y te decimos con números si merece la pena, sin coste y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subrogar y ampliar el plazo a la vez?
En la subrogación pura solo se pueden modificar tipo y plazo, no el capital. Para ampliar capital hace falta una novación o una hipoteca nueva.
¿Se paga ITP al subrogar?
No. La subrogación de acreedor está exenta de AJD desde 2018 y no genera ITP porque no hay transmisión del inmueble.
¿Mi banco puede impedir que me vaya?
No puede impedirlo, pero tiene derecho a igualar o mejorar la oferta en 15 días naturales desde la notificación.
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