Hipoteca para autónomos: requisitos reales y estrategia

Un asalariado se evalúa con tres nóminas. Un autónomo, con dos declaraciones de la renta, cuatro modelos trimestrales y el criterio del analista. Ahí está la diferencia, y ahí es donde se gana o se pierde la operación.

Qué ingreso computa realmente

El banco no mira tu facturación: mira el rendimiento neto de la actividad tras gastos deducibles, dividido entre 12. Si facturas 90.000 € y declaras 28.000 € de rendimiento neto, tu ingreso computable son 2.333 € al mes.

Ajustes que juegan a tu favor

• Las amortizaciones contables son gasto fiscal pero no salida de caja: algunas entidades las suman de nuevo al rendimiento.
• El gasto del propio local o vehículo afecto puede argumentarse como coste no recurrente.
• Si el último ejercicio es mejor que el anterior, se pondera a favor con los modelos 130 del año en curso.

Requisitos habituales

1. Antigüedad: mínimo 2 años en la actividad; 3 en sectores considerados volátiles.
2. Tendencia estable o creciente de ingresos entre ejercicios.
3. Estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social (certificados).
4. Sin deuda de tarjetas ni préstamos personales activos.
5. Endeudamiento máximo del 30-35%, más exigente que con asalariados.

Financiación alcanzable

Lo habitual es el 70-80% del valor de tasación. Con dos ejercicios sólidos y patrimonio demostrable, algunas entidades llegan al 80% sin penalización de tipo respecto al asalariado.

Estrategia para los dos ejercicios previos

Si sabes que vas a comprar en dos años, planifica la declaración con tu asesor: reducir en exceso el rendimiento neto ahorra IRPF pero destruye tu capacidad hipotecaria. Muchos autónomos descubren esto cuando ya es tarde.

Cómo presentamos el expediente

• Memoria de actividad de una página: qué haces, cartera de clientes, recurrencia de ingresos.
• Cuadro comparativo de rendimientos de los últimos tres años con explicación de las desviaciones.
• Extractos de la cuenta profesional que demuestren cobros regulares.
• Patrimonio adicional: inmuebles, fondos, planes de pensiones.

Presentarlo así convierte una operación "dudosa" en una operación entendible para el comité. Es exactamente lo que hacemos a diario como brókers.

Sociedades y administradores

Si facturas a través de una S.L., el banco analiza el impuesto de sociedades, tu nómina como administrador y los dividendos. La combinación de ambos suele mejorar la capacidad respecto al autónomo puro.