Subrogación de hipoteca: cambiar de banco paso a paso

Subrogar es trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad que te ofrece mejores condiciones, manteniendo la misma garantía y sin volver a comprar la vivienda.

Cuándo interesa subrogar

• Tu diferencial supera Euríbor + 1%.
• Tienes una fija por encima del 3,5% firmada en un momento de tipos altos.
• Te quedan más de 10 años y más de 60.000 € de capital pendiente.
• Quieres pasar de variable a fija para eliminar riesgo.

Proceso paso a paso

1. Oferta vinculante de la nueva entidad

El banco de destino estudia tu perfil y emite una FEIN con las nuevas condiciones.

2. Certificado de deuda pendiente

Se solicita al banco actual, que tiene 7 días naturales para emitirlo.

3. Derecho de enervación

Tu banco actual puede igualar la oferta en 15 días. Si lo hace, decides si te quedas con la mejora o continúas.

4. Firma en notaría

La nueva entidad paga la deuda al banco anterior y la hipoteca queda a su nombre.

Costes reales de subrogar

• Comisión de subrogación: limitada por ley. En variables, máximo 0,15% los 3 primeros años y 0% después. En fijas, hasta 2% los 10 primeros años y 1,5% después, aunque en la práctica se negocia.
• Tasación: 300 - 500 €, a cargo del cliente.
• Notaría, gestoría y registro: los asume el banco nuevo en la mayoría de ofertas comerciales.

Ejemplo de ahorro

Capital pendiente 150.000 €, 20 años restantes. Pasar de Euríbor + 1,20% a fija 2,70% puede suponer una diferencia de más de 90 € mensuales y más de 21.000 € en el total del préstamo si el índice se mantiene en niveles medios.

Alternativas a la subrogación

Novación

Renegociar con tu propio banco. Más rápida y barata, aunque suele conseguir menos mejora.

Cancelación y nueva hipoteca

Más cara en gastos, pero permite ampliar capital o cambiar titulares.